所谓房产开发风险，是指在房产开发活动过程中存在影响开发收益的多种原因，而这类原因有哪些用途很难或没办法预料、控制，使得企业实质开发收益可能与预计收益发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房产开发风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特点：1）综合性。房产开发涉及到企业内部的每个方面和企业外部环境的各种原因，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不愿定性，表现为风险形成的模糊性和因为风险致使企业开发经营活动结果的不可以事先一定。3）损失性。风险既有因财务管理没办法预计或无能力预防所致，也会因为管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上需要给予经营者适合的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。5）勉励性。风险与角逐是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，势必使企业为一个一同的目的，努力改变营运管理，增强角逐能力，提升经济效益。

2、房产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地用规范改革、住房规范改革），导致房产开发商经济上的损失。对房产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有些资本，影响项目的开发和供应。同时银行关于房产方面的业务也会对房产的需要发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房产的投资等，都会对房产开发和需要发生影响。这一风险在国内特别需要关注。

2.2经济风险

是指因为经济形势（如市场需要、购买力、利率、税率、汇率等）变动致使房产开发商经济上的损失。因为从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需要变动的可能性非常大，买家对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能很多积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全方位上涨，房产虽然具备肯定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而大家手中持有些货币量是肯定的，如此购买力相对降低，可能无力支付日渐升值的房产，从而致使房产企业开发的项目很难售出而承担风险。通常来讲，房产开发资金需要量大，完全依赖自有资金周转是很不简单的，一般需要使用外面资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，假如不可以根据抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就需要承担作为抵押品的房产将可能成为别人财产的风险。使用预售房子筹集开发资金时，假如不可以根据预售协议规定的日期交房，就需要承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指因为自然原因（如洪水、失火、地震等）对房产开发导致的影响，从而使房产开发商导致经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但一旦出现，导致的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指因为科技进步、技术结构及其有关变量的变动给房产开发商可能带来的损失。比如，因为科技进步可能对房产产品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房产的更新、翻修和改造。因为建筑设计变动可能致使建安工程本钱增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指因为开发商因开发项目营运管理不善致使预期收益不可以达成，或不足以补偿经营成本的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发本钱、租金价格、开发周期与资金筹备等的预测错误和决策失误。

3、致使房产开发风险的原因分析

3.1政策环境与经济形势

房产开发因为与国家经济形势紧密有关，因此，在非常大程度上遭到政府政策的控制。如：政府对租金价格的控制，对外资的控制，对土地用的控制，对环境保护的需要，特别对投资规模和金融的控制，与新税务政策的制定，都可能对房产开发商构成风险。在国内特别需要关注。

经济兴盛时，因为各产业扩大生产，使房产供不应求，房产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房产需要能力遭到抑制，商品开始出现很难脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短期内非常难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房产市场的发育程度与供应求购情况

在市场经济条件下，一个发育健全的市场应拥有：信息充分、产品同质、厂家买者自由出入与买卖双方数目海量四个基本条件。而一个发育不充分的市场势必会给房产开发商带来肯定的风险。

从大体上讲，房产市场是区域性的市场，当地房产市场供应求购变化对开发商的影响要比整个国家房产市场供应求购变化对开发商的影响大的多。只须当地经济进步是健康的，房产需要就不会发生大的变化。房产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、价格因房子提供短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房产，但因为开发需要肯定的时间，待开发完成时，市场供应求购可能已发生了变化，导致开发的物业很难租售。

3.3开发机会的选择

经济运行有迅速和滞缓交替出现的周期性特征，房产投资也是有周期性的。投资周期包含高峰—缩短—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济飞速增长，经济处于高峰期，因为各产业扩大生产，使得房产供不应求，房产价格不断升高。在缩短期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房产需要能力遭到抑制，商品开始出现很难脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资商品价格减少但很难供应。在恢复期，国家放松银根，减少利率，社会对房产的需要量开始增大，价格渐渐回升，此时正是房产投资的黄金时期。从较长期看，在投资缩短期、低谷期搞企业兼并或作筹备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获得较大盈利，防止较大亏损。

3.4开发地址的选择

房产的不可移动性、地区性和个别性，决定了它所处的地点极为要紧。房产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房产开发地址的选择对开发商至关要紧。房产开发商抢占中心或门户区位是普一般识，问题的重点是怎么样预测最近将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房产项目将达成最大的开发收益，但这一范围可能已没有一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的地址选择范围而舍弃一部分收益。同时，房产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于持续的变化进步过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有肯定的预见性。开发商若能及早投资开发具备价值增长潜力的地块，则几年后将会获得较大的价值。

3.5开发种类的选择与开发规模的确定

房产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入很多的资金。而作为开发商，一般很难完全用自有资金来完成一开发项目。通常都是在投入一笔启动资金如地价款或前期成本后，通过各种借贷、预售等筹资方法来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房产开发商来讲，资金的筹备是项目能否按期、按质完成的要紧一环。房产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

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