[中图分类号]F293.35[文献标识码]A[文章编号]1004―933901―0013―05

世界性的金融危机，影响着国内的经济进步，使已经过热的房产业加速进入调整期。然而，房价下跌、房产开发增速回落仅几个月，房价又烧起上涨的虚火。面对这样情况，国人拭目而待：房产业现处进步周期的何阶段?以后房价是高还是低，能否理性回归?房产业怎么样达成健康进步?笔者就这类问题略述管见。

1、房产业是不是健康进步

房产业进步是不是健康，关系着国内现代化的大业。国内是进步中国家，正在达成工业化和人口城市化，目前的房产业不止是在建住房、公共建筑，而且是在建设可以容数亿人口的现代化城市体系，带动GDP的增长，承担着为中国的城市化提供物质基础的历史使命。在目前世界性金融危机期间，国内房产业能否健康进步至关要紧。而怎么分辨房产业健康进步的根本指标仍是房价是不是合理、是不是相对稳定。

1、用房价与家庭收入比来判断房价高低。在中国如此一个土地资源稀缺程度高，而劳动力稀缺程度低的国家，把购买一套满足基本生活需要的60～90平米普通住房的房价收入比定为5～8年的家庭收入，作为判断有无支付能力的规范是符合实质的。由于家庭的月薪在当地平均产品房价1平米以上的家庭，为有购房能力的家庭，其基本依据如上所述，即5～8年一个家庭的总收入等于60～90平米的一套住房的总价。目前有一种高房价适当的理论觉得，在城镇居民中，完全有能力购房的家庭占20％～25％，此比重占到70％以上时，房价才是适当的房价水平。并觉得，国内是一个工业化起步时间不长、城市化水平不高、老百姓私人财富累积程度还未达到发达国家水平。由此得出，国内房价的合理水平正处于以“20％～25％家庭”向“70％左右家庭”为标准的过渡阶段。这一过渡的时间，取决于国内城市居民恩格尔系数降低的速度和收入增长速度。这个过程约需20～30年。也就是说，国内房价达到合理水平的时间还要向后推移二三十年。笔者觉得，上述结论难经推敲。试问，在这么长的时间70％～80％的家庭无能力购房，老百姓的居住问题很难解决，社会怎么样达成和谐?房产业如何健康进步?

2、国内房价收入比依旧偏高。目前的高房价是不是正常?不同利益的人有不一样的回答。有人将国内的房价同日本东京和美国纽约的房价比较，觉得国内的房价不算高，还有不少上涨的空间。笔者觉得，大家是进步中国家，老百姓的收入还非常低，国内的房价高低应该用国内的房价收入比来衡量。所谓“房价收入比”是指一个地方的一套普通住房的均价与居民家庭年收入的比值。这一指标主要用于衡量房价是不是处于居民收入可以支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的购房能力。

虽然广东是国内改革开放的前沿，房产业飞速发展，居民收入也居全国前列，但广州的房价收入比依旧偏高。据《广东统计年鉴》数据统计，广州住宅价格近年迅速暴涨，上涨幅度快于家庭收入的增长。

从表中看出，2003年底广州住房价格每平米为3888元，到2007年猛涨到11574元，4年增长198％，增长将近两倍。2008年底受金融危机影响房价下跌，但到2009年7月，房价又上涨到万元以上。2008年与2003年相比，人均收入只增长68.7％，而房价则增长140.2％。收入的增长大大慢于房价的上涨。一快一慢，差距越拉越大，十分不协调。另有统计数据表明，2008年广州人均GDP已达10000USD，达到发达国家经济进步的初级阶段。以一个3口之家，一套普通住房按80平米计算，房价为74.7万元，家庭年收入7.59万元，二者之比为9.3，远高于国际3～6的水平，这还是房价下跌后的住房价收入比。按2007年数据计算，此比率为13.7。深圳是国内的特区，居民收入高，房价也高，2008年每平米房价超越15000元，当年人均可支配收入33592元。房价与家庭年收入比为11.9，同样高于国际通用的规范。广州和深圳是国内经济进步和个人收入水平高的城市，住房收入比尚且这样之高，其他城市更不言而喻。

3、房产健康进步取决于房价的相对稳定。房价的稳定是个相对的定义，房价无明显超出当地经济进步水平而大起大落，即在2％之内上下波动，就应视为房产业平稳发展。金融危机使国内的房产业深受影响，2008年京、沪、深二手房市场整理，作为一线城市的深圳跌幅最凶。21世纪不动产数据显示，2008年深圳二手房成交量下跌61.1％，成交价格环比下跌近4％，高于北京、上海，居三大城市之首。国家进步改革委员会和国家统计局数据，2009年3月全国70个大中城市房子销价格格同比降低1.3％。这可谓之房产业的冬季。为消除金融危机的影响，国家重新调整了对房产业进步的指导方针，颁布了一系列财政和金融政策，地方政府更是尽心竭力，甚至给所属部门下达房子销售任务，有些地方还动用财政经费买房为房地产商排忧解难。

曾几何时，信贷政策开始宽松，千亿元贷款投放，大大地缓解了开发商的资金重压，给了开发商提价销售的底气。再加上受通胀预期的影响，房价开始不断上涨，广州、深圳和全国一样，投资性购房重返楼市。住房成交数目迅速攀升，房价逐月迅速上涨，2009年的年初和年中相比较，房产市场尤如冰火两重天。.但笔者觉得，不可以由此判断这就是房产业的又一个春季。由于需要的忽然增大，非常大程度上是投机性需要所致，而不是最后需要，保障性住房力度加强，供需结构的变化，房价泡沫势必要被挤压。国内外市场上的价值规律也证明，产品价格的变化，是呈“w”型不断运动的过程，最近的房价降低后又在上涨，但落的前奏，这是规律也是趋势，更是房产业探底回升的进步过程。

综上所述，国内的房产业正处于金融危机后的加速调整期，且是一个反复震动调整的过程，说其已进入健康进步期还为时过早。

2、房产业周期性调整预期

房产业和其他产业一样，都遵照肯定规律进步，尤如一年四季有春夏秋冬季节一样，周而复始；进步中有兴盛势必有萧条，不可以跨越。

1、房产业正面临市场波动调整的挑战。房产业是国民经济的一个产业部门，和国民经济的运行曲线基本一样，相辅相成协调进步。然而2008年下半年以来，受金融危机的严重干扰，国内GDP进步速度下滑。海外市场缩小，国内需要不足，房价同其他产品价格一块下跌。当时有媒体报道，住宅地价已大幅下跌。全国12城市土地价格调查报告显示，沪、穗、深、津4市2009年1月份的土地成交价格较上年同 期下跌了50％，上海和杭州的地价2008年12月环比下跌20％，创近几年来最暴跌幅。全国其他主要城市的土地价格均较上年大幅下跌，土地流拍率高达25％。2009年1～2月份，全国房产投资仅增长1％，较2008年同期降低35％，其中广东降低17.1％，增速比上年同期回落64.3％。统计数据还显示，历经2003年以来连续5年高速增长，广东的房价已终结迅速增长势头，全省产品房新开工面积、开发到位资金、销售回笼资金等多项指标均出现2003年以来的负增长。大部分专家和业界人士觉得，房产业已经进入周期性调整的低谷期。叫人很难预期的是，在国民经济其他产业保稳定、保增长刚有回暖的征兆时，房产业一花独秀，房价开始迅速上涨，买地开发一片火热，仿佛房产业又进入一个兴盛时期。笔者觉得，这是表面现象，更深层次的矛盾有些已开始显现，有些还未暴露。

一是，天文数字的银行信贷并未如期真的进入实业部门，而转圈流向已是暴利的房产业。俗话说，羊多的地方势必草多，因此，那些和房产开发毫不沾边的纺织企业和家用电器企业都纷纷加入，此情此景和1993年前后的房产业不真实“黄金时期”如出一辙。

二是，受通胀预期影响，投资与投机性炒房阶层重回房市。小富者为货币资产保值而买房，大富者为货币资产增值而囤房、炒房。房市的刚性需要减少到40％不到，多数低收入群体无力购房。

三是，受国家土地政策的限制，可出售的土地所剩无几，开发商将买到手的地囤积起来待价而沽，住房的供给人为地降低。这类矛盾的暴露，使本来可以和缓的调整过程，可能在震动调整中达成。

据报道，商业银行已开始从严审批二套住房的按揭贷款，国家有关部门也将对房产开发商的过量囤地和哄抬房价的行为颁布相应政策。由此，从表面现象看，虽然今年8月份房价没降低，但销售面积已大幅降低，房价已处在高处不胜寒的地方，房产业将会面临震动性调整的严峻挑战。

2、房产业调整期预期。经济进步的每个阶段都有一个过程，不可能人为地很多缩短，一半年后就又进入一个上升期。长远看，因为土地资源刚性提供，住房需要不断增加，房价上涨是总的趋势。在这一过程中，房价更不是一直下跌或上涨，而是有升有跌、有起有落。在最近，因为多种原因凝合房价被震动拉升至高位，这是金融危机期间房产市场的独特现象。房产业调整期到底多长?虽然众说纷纭，但又有相同之处。国家进步改革委员会专家在剖析金融危机的影响时觉得，房产业和国民经济的运行曲线基本一样，调整期会有3～5年。

美国一项对世界房产市场在金融危机中进步状况的研究结果显示，房产市场一旦出现周期性的调整，大概会持续5～6年，其价格下跌大约35.5％。中国社科院金融研究所研究员易宪容觉得，房产市场的调整，主要在于价格的全方位调整，中国的房产市场仍需深入调整。世界经济研究所副所长、研究员李向阳指出，经验推断行业危机至少持续两年之久，房子价格下跌35％。笔者觉得，上述看法虽有不同，但都觉得房产业的调整还未到位，调整期是个较长的过程，这是正确的。虽然在宏观利好政策的综合用途下，敏锐的房价在较短的下滑期后，迅速地呈“V”型攀升，但房产业的调整主如果房价的调整，什么时期房价能调整到位，房市的真的需要才会释放出来，而如此的调整期会快于CDP半年提前到位。由此预期，房产业的复苏将还要一年左右。

左证：新华网调查显示，有82.3％的网友觉得，目前的楼市不是真实回暖；中国指数研究院院长陈晟预计，在短期内因为一些非理性需要的支撑，房价仍然会上涨，但之后又会进入调整期，并将一直调整到2010年底。

3、金融危机期房产业路在何方

金融危机严重干扰了国内国民经济的进步，唯独房产出类拔萃，房价降低几个月后又感冒高烧不退。怎么样使过高的房价降下来，有三个方面的对策。

1、改革现行的土地出售收费规范。房价过高有种种缘由，但地价过高并不断上涨是重要原因。据国土资源部公布，中国的地价占房价的平均比率为23.2％，对此数据房产业界有非常大异议。2009年7月24日，该部将全国被调查的620个房产项目的数据予以发布，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的51.36％。全国地价占房价的最高比率为58.6％，该项目在河北石家庄。地价占房价低的比率为5.3％。但全国工商联房产商会2008年就全国9个城市房产开发本钱的调查，土地本钱占开发本钱比率高达58.2％。两个机构公布的地价占房价的比率，高低相差太远。

对于国土资源部有关地价占房价比率的数据，开发商大声喊冤。以任志强为代表的开发商公开反驳，觉得“假如政府用不同部门分别收取的和土地有关成本又各算各的账，各自只公布自己收取的那一部分钱，就觉得是土地的本钱在房价中的比率不高，是欺骗群众。”地价占房价的比率到底已高到多少，很难准确了解，但比率高应是事实。而地方政府对此并不烦心，因楼市高温带动地市火热，进而增加了地方财政的收入。有数据显示，截至2009年7月底，上海政府已有217亿元土地出让金收入，值得注意的是2008年全年这项收入也只有154亿元。从而看出，地方政府的这一供地潮，名义上是平抑房价，事实上是为地方财政做抓手，向土地要收获、要收益，自然地价越高越好。

过高的房价怎么样降下来?要在土地的出售规范上做文章，在土地规范的改革和健全中寻出路。应当改革目前土地50～70年出让期一次收取出售金的体制，以每年缴纳房地产税代替一次收取土地出售费。如此有哪些好处在于，一次性的土地本钱分摊到以后几十年的土地用过程中，房价由此会降低30％多。政府对出让土地的财政收入也会持续不断，从而杜绝一次性吃子孙饭的短期行为。使大部分城镇居民，包含农村转移到城市的农民工也买得起房，在城市安居乐业，进而加快城市化节奏。当然，不论何种具体的土地出售形式，必需采取严厉的手段，严防开发商囤地，不然再好的土地出售规范也会流于形式。

2、推行“产权共有”，解决低收入群体安居问题。在城市居民中有相当部分人，因为经济收入窘迫，买不起产品住房，三代同居一室的家庭不是少数。不只西部这样，就连东部的珠三角区域也有同样现象。为此，中央专拨经费，并需要地方政府配套经费，以解决低收入群体的住房问题。各地各级政府的方法不少，但成效不好。一是地方财政困难，无财力配套；二是即使为这部分弱势群体盖了经济适用房或限价房，但仍有人买不起。并不是这部分低收入者不愿以我们的能力解决住房问题，而是力不从心，他们的家庭收入只能购买一套房的部分产权。怎么样破解这个难点，可推行“共有产权”解决资金问题。如西部的甘肃，解决低收入群体的住房共需资金156亿元，其中国家补助41.6亿元，需要地方财政配套114.4亿元，而全省2008年地方财政收入仅为264.9亿元，这样大的配套资金数额显然超出了地方财政的承受能力。资金困难，但事还要办。他们试行一套住房两种产权规范，国有产权由国家投资和省财政补助的保障性住 房资金形成，私有产权由符合保障性住房条件的家庭，通过自愿购买保障性住房的部分产权获得。交清白有产权的房款后，办理房地产证，注明共有产权的比率，视同该户一次性享受了国家住房保障打折政策，解决了住房困难。共有产权的保障性住房可上市买卖，国有产权的购房收入作为保障性住房的建设经费，专款专用。供应保障性住房的家庭不能再申请政策性打折住房。

从实质成效看，“共有产权”方法是目前缓解保障性住房建设资金不足的好方法，起到一石三鸟有哪些用途。一是解决了保障性住房的资金问题，且有可持续性；二是基本上解决了低收入家庭的住房问题，用市场房价的30％左右经费购买即有了我们的产权房；三是可按市场规律运作自由供应，有经济能力时可全部购买房子产权。这种共有房地产权的形式是保障性住房建设的革新之举，也是房产业健康进步的要紧保障。

3、房产业震动调整的方向。在金融危机期间，国内房产业由冷到热，房价由降到涨，房产业第三站在十字路口，何去何从?

国家政策将变脸。面对房产业第三燃烧起的房价虚火，宏观政策不能不开始变脸，房产政策的蜜月期也将结束。银监会第三重申严格实行二套房贷政策，北京、上海、深圳、广州和南京等一线城市，二套房贷政策相继收紧，各家商业银行已开始实行“首付四成+利率1.1倍”的新政策，之前的8.5折利率打折相继取消。

面对2009年7月后土地市场的过热现象，高溢价致使地价房价比过早进入危险地带，对开发商国地的强烈意愿和行为，国土资源部表示，下半年要加大土地的批后监管，预防趁机搭车圈地。过高的房价和开发商的暴利，引起国家税务总局的高度看重，2009年8月5日表示，日前要把房产业的税收作为监管重点。财政部表示，防范信贷资金进入股市、楼市，助长泡沫和引发金融危机。非常明显，楼市的虚火、过高的房价，已引起监管层的高度看重，国内的房产业进入了一个敏锐时期。

价涨量跌，博弈加剧。2009年第3季度开始，深圳、广州、北京、上海等大城市房价与成交量齐升的走势正在发生变化，价涨量跌正成为主题词。8月份环比住房成交量大幅下滑。如深圳，在国内具备楼市风向标有哪些用途，8月份一手住房成交4114套，比7月成交的5501套降低25％。全国楼市销售面积同样出现同步下滑现象，据中国指数研究院8月份的数据监测显示，监测的30个城市中，仅有8个城市住房成交量上升，22个城市成交量环比降低11.2％。另据9月3日的全国秋天房展数据，首日成交面积较春天房展会降低47.6％。从而看出，在房价居高不下的近况下，房市已进入博弈状况，持币观望第三出现。

房产业态势。目前房产开发企业资金情况好，2009年9月和十月房价受涨价惯性影响还可能上涨，但绝不会太持久，种种迹象表明，房市的拐点将在最近再现。缘由如下：

一是房市从金融危机后由冷到热，房价已连续5个月疯涨，是特殊状况下的非正常需要引起的。房价这样疯涨，不利于国民经济的复苏，紧急地挤压了其他需要，影响了内需正常扩大。吹大了的房价泡沫应渐渐破灭，不然将会给国内金融业导致毁灭性的打击。这次由美国次贷危机引发的国际性金融危机，不啻为一记当头棒喝，不可以伤口未好就忘了痛。

二是市场规律显示，价格一直围绕价值上下波动，有产品交换，物价就有升有降，不然就不是市场规律。2009年的房价，由减少到高涨，再到降低征兆的出现，正是房价震动调整理理回归的过程；是房产业周期性进步，由波谷走向波峰，达成健康进步的过程。

三是不断攀升的房价使刚性需要很难达成，投资性需要也将看淡投资升值，购房人群会进一步降低，需要会进一步萎缩，市场住房成交量将进一步降低，房价面临向下调整的重压，拐点将再现。

4、结 语

住房问题能否较好解决?房产业能否健康进步?回答是一定的。据《经济参考报》2009年9月11日报道，重庆政府郑重公布了调控房价的目的：“一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档产品房。”此言点燃了重庆民购房的期望，也给了其他城市市民解决住房问题的信心。

各级人民政府有责任采取手段，挖空心思解决中低收入者的住房难点。既要让老百姓推荐改革进步的成就，达成安居乐业、住有所居的期望，也要让房产开发商充满信心，有肯定收益可赚。只有如此，才是房产业健康进步的道路。