中图分类号：D92 文献标识码A： 文章编号：
1006-0278（2014）01-158-01

1、国内房产资产证券化的近况

房产资产证券化是一个将房产投资转化为资本市场上的证券资产的金融买卖过程。具体而言，就是指从事房产的企业及其他金融机构将它所拥有些资产转化成股票、股份或者债券，再发行到证券市场上进行自由买卖，使房产资本的运转社会化。现在国内的金融市场仍然是以银行为核心，银行面临的风险比较容易影响整个金融市场，银行信贷面临信用风险、利率风险、流动性风险和提前偿还风险，房产资产证券化有益于分散和减少这四种风险。因此，研究房产资产证券化具备非常重要的意义。

房产资产证券化最早在60年代的美国兴起，主要用于住房抵押证券。
80年代广泛扩大到其他区域和其他行业。

在21世纪后，国内的房产市场进入了真的的“资本为王”的年代，没资本，房产市场的进步如履薄冰，寸步难行。于是，2000年，国家有关政策也颁布了，中国人民银行第一批准了中国建设银行与中国工商银行为住房贷款证券化试点单位。

国内的房产资产证券化仍处于理论上的讨论阶段和实质操作中的尝试阶段。
2005年12月15日，作为信贷资产证券化的试点之一，中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期建元个人住房抵押贷款支持证券。建设银行作为发起机构，将它上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合有关条件的1562笔个人按揭贷款共计37.12亿元，集合成为资产池，委托给受托机构――中信信托投资公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托受益凭证形式的MBS，MBS的持有人获得相应的信托受益权。

2、国内房产资产证券化中存在的问题

现在，因为各方面原因的不成熟，国内房产资产证券化仍然存在着一系列的障碍和缺点，笔者现试着剖析如下，以期获得一些相应明朗的解决政策。

（一）产权规范和法律保障体系不明

明晰的房产产权是房产证券化的首要条件条件，只有存在这一原因，才能使分割房产产权成为可能。虽然有《担保法》《信托法》，但却缺少抵押信托的基金管理等方面的法规做后盾，法律拟定滞后，法律体系十分不完备。作为这种新的金融工具需要有相应的法律法规。

（二）缺少健全的中介服务机构

房产证券化的整个过程中需要多种金融中介组织为之服务，包含资产评估机构、信用增级机构、会计师事务所、律师事务所等。相比较而言，会计业的行为较为规范，基本能满足房产资产证券化的需要，但资信评级业离房产资产证券化的需要距离甚远。因此，信用评级是商品的要紧特点之一，而且信用评级机构对商品的信用评级报告是资产证券化商品信息披露的要紧组成部分。

（三）个人信用规范不完善

房产证券化的首要条件条件就是要有好的信用基础，国内尚无西方资本主义国家那样完整意义上的个人信用规范，国内的信用规范的建设还不完善，违约本钱太低导致发生信赖危机，国内还没一个全国性的信用信息数据库，市场参与者的信用理念还较为欠缺。银行非常难对借款人的资信情况做出准确判断，对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价看上去困难重重。

3、解决国内房产资产证券化问题的对策建议

（一）健全有关的法律法规体系

一方面要加快拟定金筹资产证券化的市场进入、经营和退出等方面的法律；其次，要加快市场监管的立法工作。使金融市场资产证券化业务从刚开始就走向规范化的进步道路。不只要对国内现行《证券法》进行修改，对《信托法》和《破产法》《保险法》进行补充，而且人民银行、证监会、银监会等也要对每个法律法规与资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在国内的进步。特别是要在会计税务准则、证券买卖监督管理等方面加大立法和执法进度，依据法制经济原则的需要和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践，最大限度地保护房产证券发起人、中间人和投资人的权益，促进房产证券化健康、有序地进步。

（二）规范中介服务机构

投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构是所有房产证券化过程中需要涉及的机构，它们的要紧用途可见一斑。比较而言，现在国内的投资银行和会计行业的行为因为法律法规的约束较多而较规范，但资信评估机构的信誉和独立性却极差、投资者对资信评级机构认识不足，资信机构没办法发挥其应有些用途。因此有必要打造一个健全的资产评估标准体系，在此基础上规范进步国内的资产评估业和资信评级业。

（三）加大信用体系建设

强化信用意识和整肃信用秩序，尽快推行国家信用互联网工程，健全社会信用规范，培育以个人和企业为主要服务对象的社会化信用体系，引导个人和企业加大信用管理，以适应国内拓展房产证券化运作的需要。