1 经济泡沫与房产泡沫
1.1 经济泡沫与经济泡沫载体
经济泡沫是现代社会存在的一种经济现象，是指资产价格对其基本价值的偏离。具体来讲是指资产在一个连续过程中陡然涨价，使大家产生了还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主加入，因此价格越推越高，使资产的市场价格脱离资产内在正常价值的部分。[1]
现实经济日常存在着很多经济泡沫，每一种经济泡沫都有其相应的承载体。经济泡沫的载体范围非常广，包含股票、债券、房产、艺术品等等。因为房产保存期很长，在消浪费时间并不被消耗，在其整个寿命周期内价格波动频繁，而供给又有限，供应求购缺口较大，这类原因使房产成为社会经济中最主要的经济泡沫载体。
1.2 房产泡沫
房产泡沫是指房产价格对其基本价值的连续偏离，即房产价格处于房产基本价值以外的一种对个人、社会及宏观经济运行等有比较严重干扰的经济现象。也就是说房产泡沫就是附着于房产这一载体的经济泡沫。假如房产价格刚好偏离正常基本价值，此时房产泡沫非常小，感觉也不明显;当房产价格大幅度上涨，房产价格越高，其偏离正常基本价值就越远，即房产泡沫也越大。
1.3 经济泡沫的客观评价
日常经济泡沫无处不在，时刻存在于经济进步过程之中，广大社会民众由于对经济泡沫缺少足够的认识，以致于“谈泡沫即色变”。其实大家应该全方位地看待经济泡沫：泡沫有大小之分，当经济泡沫处在比较合理范围内时，泡沫在一定量上对经济进步有利，可以刺激和促进经济进步，甚至可以说合理范围内的泡沫是经济进步的润滑液和引擎;但，当经济泡沫急剧膨胀和持续堆积，扩张到比较紧急的程度时，将对社会和经济带来极其负面的影响，甚至会致使社会出现经济危机的情况。
2 中国房产泡沫产生是什么原因
2.1 房产市场的双重特质及房产作为虚拟资产的特点是房产泡沫产生的根本缘由
房产既是耐用消费品，也是资本品，具备投资和投机的价值，有别于普通的产品。兼具耐用消费品和投资品特点的房产，决定了房产市场同时具备实体经济和虚拟经济的双重特质。当完全作为耐用消费品时，房产是不会出现泡沫的，而只有投资和投机的参与才可以使房产脱离实体经济而出现可能的泡沫趋势。也就是说在致使房产泡沫的过程中，投资性引致的投机行为是致使房产泡沫产生的最根本缘由。
2.2 金融的自由与宽松是房产泡沫形成的客观条件
金融自由化加快了虚拟经济与实体经济相背离的趋势，基于金融自由化打造的金融体系和金融规范加剧了房产产品价值的虚拟化，使房产的价格愈加容易脱离其基本价值。可以说金融自由化是房产泡沫产生的规范性根源，它使房产泡沫的产生成为势必。
房产业资金需要量大，资金周转周期长，决定了该行业与金融业高度依存的关系。自从国内房产市场打造以来，房产市场的进步就和金融市场的进步紧密地联系在一块。房产业在世界各国有“第二金融”之称，从购地、建房到销售环节，金融业贯穿于房产运行的全过程。2008年伴随雷曼兄弟的破产，中国经济遭受了货币政策持续从紧与金融危机席卷全球的双重打击，持续多年的国内生产总值增长面临夭折的风险。世界各国为了应付金融危机，大都实行无比宽松的接近零利率的货币政策，于是国内中央政府飞速启动“撒钱式”的极度宽松的信贷政策。除此以外，海外游资预期人民币会升值，为了在短期内赚取套利而很多涌入国内市场。在这类原因的一同用途之下，国内外很多的资金蜂拥而至地投向国内房产市场，投机行为很多充斥着国内整个房产市场，房产如脱缰之野马，价格不断上蹿，房产泡沫在宽松的金融市场环境之下急速膨胀。
2.3 房产的供应求购关系是房产泡沫形成的要紧内在原因
西方经济学的产品供应求购关系理论是：当供给大于需要时，产品价格降低;当供给小于需要时，产品的价格就会上升。房产的供给和土地的供给息息有关，而土地具备与一般产品不一样的特质，即占有些垄断性、排他性和稀缺性。[2]在经济日常，供给弹性越小的要点，其价格会增长得越快，在所有些生产要点中，土地的供给弹性最小，因此土地价格的上涨幅度也最大。
一方面，房产的刚性需要伴随中国房改政策的实行而得到彻底地释放，再加上城市化的推进与国内国民固有些新房情结，使得国内居民对房产的需要日趋旺盛。尤其是近年来广大社会民众在将来通胀预期和“买涨不买跌”的消费偏好心理的双重影响下，不少潜在需要被激起为现实需要，整个社会对房产的需要持续攀升。[3]而其次，房产商和投机者为了在预期的通胀中牟取更高的收益，囤积居奇、圈地待涨和捂盘惜售成为了他们达成收益最大化的方法，从而在社会上人为地打造出房产供给紧张和不足的氛围。这样来看，一方面是房产需要的不断高涨，其次是房产商和投机者人为地压缩供给，因此房产市场呈现出了紧急的供不应求状况，价格持续疯涨，房产泡沫在供需极其失衡的状况下持续堆积和膨胀，房产泡沫的空前膨胀已经失去了真实需要的支撑。
2.4 固定资产投资比重过高所导致的产能过剩是房产泡沫不断催生的外部环境
改革开放以来，在粗放式经济增长模式和唯国内生产总值是举的思维模式下，中国经济片面追求投资，很多的低水平重复建设不可防止，表目前国内固定资产投资增速每年平均达10%以上，导致了紧急的产能过剩。在产能过剩和信贷宽松双“井喷”之下，包含国有资本和民营资本在内的社会资金面临着出路狭窄的问题。过剩的产能没办法消化一定致使实体经济裹足不前，在历程实体经济投资受挫之后，作为支柱产业的房产便成为社会资金的最好避风港，于是不只民营企业，就连国有企业也都竞相投资房产业。正由于多年来固定资产投资比重过高所导致的实体经济的困境，使得房产市场成为恶炒、爆炒的范围，房产业呈现出一片热火朝天的场面，房产泡沫不断疯狂膨胀。[4] 2.5 土地供给垄断和土地财政是房产泡沫产生的规范基础
在国内，土地是国家或者集体所有，政府官员有比较大的权力来处置土地，这也是国内房产市场遭到政府影响巨大是什么原因之一。土地供给的垄断性和稀缺性使得土地价格在肯定时期内具备稳步上升的趋势，伴随经济的进步，工业化的推进，城市化进程的加快与城市人口的不断增加，大家对土地的需要更是旺盛。分税制改革弱化了地方财权，使地方财权与事权紧急脱节，地方财政收入顾此失彼，只好将目光投向卖地收入，土地财政因此成为地方预算外收入的主要来源。[5]地方政府为了增加地方收入，在“招拍挂”政策下不断推高土地价格;其次，房产是目前国内城市GDP增长的主引擎，长期以来国内官员的政绩考核与升迁也是以GDP增长作为衡量标准。因此，各地政府作为土地资源唯一的供给者，把土地收入纳入地方财政收入，以土地收入“经营城市”，创造GDP政绩，这类原因构成了地方政府高价出让土地的动机和内在勉励，地方政府从而成为高房价的支持者。[6]
2.6 购买者的心理原因和心理预期是房产泡沫产生和强化的内在动因和动力机制
购买者对将来房产价格的预期，无论是理性的还是非理性的，都将影响房产的需要而使房产价格发生变化。因为房产市场交易双方信息的不对称，因而常常引起购买者对价格变动的逆反心理，即越涨价越抢购的逆反行为。房产购买者的不完全理性和投机心理决定了他们的“从众行为”进而形成“羊群效应”。从众心理事实上是一种正反馈机制，在群体之间相互影响，相互传递信号，而信号的传递总是是一种正反馈模式。当房价越是上涨，购买者越是跟进购入;而当房价越是下跌，购买者越是抛售。从众行为既是制造泡沫的机器，也是打破泡沫的机器。
3 从房产泡沫中审视国内经济结构的转型
3.1 房产泡沫破灭的影响
房产泡沫破灭是指房产泡沫处于高位时，从吹泡沫向挤泡沫迅速的逆转。换句话说房产泡沫破灭就是指房产价格大幅度偏离基本价值之后急速回归基本价值的过程。房产泡沫一旦破裂，对中国经济的害处是很巨大的，并会演化出紧急的社会问题。房产泡沫破灭之后，房价出现疯狂下跌，需要量伴随急剧降低，房价再继续下跌，从而形成恶性循环。购房者多数高价按揭住房，而伴随房产泡沫的破灭，房屋瞬间贬值，不少人会因此而抛房，同时银行接收的是贬值的房地产，这就会冲击整个金融体系。房产业是一个非常长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输等等，这类都是资金密集型产业，房产泡沫破灭，将会致使整个产业链生产过剩，经济随即趋向萧条。因此，房产泡沫带来的害处不只限于行业的本身，而且影响到上下游其他很多行业，假如国内房产崩盘，整个国家经济都可能发生危机。
从上面的论述当中可以看出，房产泡沫的破灭对国内宏微观经济的害处是不可估量的，国家对房产泡沫需要加以看重并提前干涉。房产泡沫在破灭之前，假如政府提前采获得当手段积极应付，使房产价格缓慢地恢复到其正常价值，这个过程只可以称之为“恢复其内在价值”，而不算一般意义上的破灭。由于房产价格慢慢恢复到其正常价值的时间比较长，给予了每个利益有关者调整行动方案的时间也相应拉长，有益于逐步适应和调整，以最大程度地降低各利益有关者的损失，以此减少房产泡沫破灭所带来的社会震动和风险。纵览国内房产泡沫产生和传导的路径，要妥当处置房产泡沫问题，当务之急需要为房产市场打造一个适当的经济结构宏观环境。
3.2 加快国内经济结构转型的方案
3.2.1 处置好国家投资与民间投资的关系
依靠国家和政府投资的结果就是国进民退，导致民间的实体经济面临的投资环境不断恶化，行业利率和资本回报率也因此呈逐年降低态势。很多的民间资本在实体经济投资无门之下，只能纷纷加入到股市和房产等虚拟经济中，参与吹大房产泡沫。因此，在经济结构调整转型当中，需要实行国退民进，国有资本不可与民争利，国家需要平等地对待民营资本，向民营资本开放更多的范围，尤其是在石油、电信、金融等垄断范围，要给民营资本的进入开辟通道，让更多的以热钱形式存在的民营资本找到用武之地，从而使民间资本逐步从非理性的房产市场当中退出，以利于渐渐地解决房产泡沫。
3.2.2 启动国民收入分配机制改革
大家都知道，拉动经济增长的三匹马车为投资、出口和消费。改革开放以来，中国经济过分依靠政府投资和出口需要推进，国内消费占国内生产总值的比率偏低。投资与消费存在着此消彼长的关系，投资比重持续上升，“挤出效应”的基本规律只能让消费需要的启动愈加艰难。强调投资和投资过热的结果就是居民消费乏力，增速低缓，社会总供给与总需要之间的循环关系断裂，进而影响实体经济的增速。近年来在全球金融危机和人民币升值的双重重压之下，中国靠出口拉动经济增长的模式已经变得步履蹒跚，失去了进一步上升的空间。
中国经济要解决房产泡沫，需要要依赖国内消费需要的爆发，靠消费来拉动生产。国富民穷是当下中国经济的真实写照，也是消费需要很难真的启动的根源所在。因此，启动国民收入分配机制改革，增加好友民收入才能保证中国经济的内需得到彻底激起，从而为实体经济的进步注入活力，达成经济增长方法的转变。要提升国民收入，地方政府与民争利的心态需要摒弃，第一国家需要改革目前土地财政这一与民争利的体制，使目前的房产市场摆脱土地财政的束缚，房产不断上升的价格才能达成真的的回落，高企的房价才能得以慢慢地向房产真实的价值靠拢，从而真的解决房产泡沫，居民的消费需要也才能逐步从被高房价所挤压的困境中解脱出来。
3.2.3 以自主革新立国，逐步消化房产泡沫堆积中所带来的产能过剩
自从房产被确立为国民经济支柱产业以来，房产业走上了“撒钱式”的进步的道路，随着而来的便是整个国家产能过剩的不断重复出现和堆积。产能过剩紧急妨碍了中国经济的健康进步，也对房产泡沫的破灭产生巨大威胁。消化产能过剩的出路在于经济结构的转型，即以自主革新立国，将中国制造改写为中国创造。自主革新立国对于中国经济结构转型、国家安全和在国际经济角逐中占据制高点的意义非凡，当今世界，政治经济的独立需要以技术独立为基础。现在的中国，经济结构要转型，需要抛弃靠自然资源及要点堆积驱动和依靠资产泡沫膨胀的传统经济进步模式，而是要把经济进步引导到更多地依赖提升资源配置效率和各类技术革新活动上来，让民众可以推荐经济进步带来的红利，达成传统的经济进步方法到现代经济进步方法的转变。
房产泡沫是在特定的经济环境下所形成和进步的，房产泡沫的产生有其势必性。房产泡沫的破灭将对中国整个社会经济带来巨大的冲击，甚至会酿成经济危机。因此，在房产泡沫破灭之前，政府需要未雨绸缪，提前主动干涉。经济结构的转型和升级是目前中国经济解决房产泡沫的一剂良方，有益于中国房产泡沫逐步和缓慢地恢复到其基本价值，从而最大程度地减少房产泡沫破灭所带来的害处。
