关键字 房产 会计核算 问题 对策
伴随市场经济在国内的逐步健全，新的会计规范、会计准则不断发布，对于房产开发企业来讲，现在适用的会计规范和会计准则主要有《企业会计准则》、《房产企业会计规范》和《企业会计规范》等，怎么样在门类海量的规范、准则、规定之下，结合企业自己特征，改进现有会计核算办法，更好地发挥会计职能，是会计职员的职责。笔者从以下几个方面论述现在房产企业会计核算中存在的问题及其改进办法。
1 房产开发企业会计核算存在的问题
1.1 房产开发企业收入确认的复杂性
房产产品的销售包含两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同需要进行开发。对于后者，应根据建造合同的规范进行收入的确认。而对于企业自行开发的房产产品，因为其开发的周期较长，耗资巨大，其产品具备较高的价值性。这类特征决定了房产产品销售总是使用预售、分期收款销售等多种销售方法。房产产品销售的首要条件是第一获得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并出货买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房产收入的确认可其它的生产收入相比具备肯定特殊性。《房产开发企业会计规范》中规定以结算账单提交买方并得到认同作为房产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实质工作中的操作，但没反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计规范》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的规范，理论上具备合理性，但需要会计职员具备较高的职业判断能力。在会计实务中怎么样运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确觉得收入，其分歧的焦点集中在:产品房所有权上的要紧风险和报酬是不是已经转移。
1.2 房产开发企业产品本钱与价格的不配比性
第一，房产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，势必使得企业投入产出比率呈阶段性不合理；在项目建设期内很多投入资金，并发生很多成本计入当期；因为项目尚未完工，即便开发商品已预售完毕，其预售款项也没办法确觉得收入，其结果是为配比原则的应用导致了困难。
第二，房产开发产品的本钱载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，如此就导致单个楼层或户型的价格明显与其本钱不配比。好似一结构的房子，低层建筑施工本钱低于高层建筑施工本钱，但销售时低层价格却高于高层价格；又如“丁字形”楼房虽然同楼层本钱一样，因为朝哪个方向不同，其价格相差也非常大。
一般房产开发企业的本钱结转办法是:按当期竣工后的核算对象的总本钱除以总开发建筑面积，得出每平方米建筑面积本钱，然后再乘以销售面积得出本期CPS。如此均摊计算的结果没考虑住宅楼层、朝哪个方向的原因，得出的经营成就不具备真实性。
1.3 收益评价指标不可以真实反映企业营业额
房产企业投入产出周期具备较强的特殊性，表目前会计年报中总是是营业额波动较大——项目建设期内营业额不佳,验收售出后，很多预收款确觉得收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目总是要跨4、5个会计期，故不适用普通的公司营业额评价指标，如净收益指标就不可以正确、客观、全方位地反映其真实经营状况，特别是上市公司，极可能误导投资者。一个经营状况非常不错的开发公司，其净收益可能非常小甚至是负数，但有很多的在建工程和非常不错的预售状况，现金流情况最佳，有非常强的盈利能力。同理一个盈利的公司也会正危机四伏:面临着因施工水平致使的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，因为市政规划调整，地价变化致使的土地风险等等；故此，评价一个房产开发企业的营业额，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产水平，还有更要紧的表外风险等等。当然，这有赖于大家会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2 健全房产开发企业会计核算规范的对策
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